21两会观察 | 尹中立：化解风险是当前楼市政策的重点任务

0次浏览发布时间：2025-03-06 22:20:00

尹中立（中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任）

今年政府工作报告提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，系统阐述了今年房地产工作的主要政策要点。笔者认为主要有以下三大看点。

第一，化解风险是今年的工作重点。今年政府工作报告中关于房地产市场的论述放在“有效防范化解重点领域风险”章节里，该章节重点提及三大经济风险：房地产市场风险、地方政府债务风险和金融领域风险，在这三大经济风险中，房地产市场风险位列第一。可见，今年房地产市场的主要任务是化解风险。去年政府工作报告里关于房地产行业的重点是“三大工程”（即保障性住房、城市更新和平急两用工程），其意在稳定房地产行业投资增速。可见，与去年相比，今年的房地产工作重心有了较大的变化。

如何有效化解房地产市场的风险？去年9月份人民银行为此专门设立了新的货币政策工具——保障性住房再贷款，首批额度3000亿元人民币，该项贷款的利率为1.75%。由央行提供低成本资金从市场上收储存量商品房，用作保障性住房，不仅可以缓解房地产开发商的流动性问题，而且可以快速增加保障性住房的数量，为新增市民提供低成本的租赁住房，可谓“一箭双雕”。

与此同时，该工具在推进过程中还需考虑解决两方面的挑战。一是部分新房收储的定价问题。最近三年土地价格持续下行，目前一些已经建成的住房成本高于市场价格，如果以市场价格收储则意味着开发企业亏损，那么若房地产开发商将房子以市场价格出售，潜在亏损将成为账面的亏损，股东和债权人或难以接受。如果以成本价为依据，目前还缺乏合理的操作依据，需要防范交易过程中的道德风险。

其次是收储对象的限制条件。当前的收储对象主要是建成未销售的存量住房，其用途是保障性住房。保障性住房有面积限制，一般为90平方米以下。从统计数据看，当前的存量住房中，70平方米以下的占比不到10%，70-90平方米的住房占比不到20%（其中一线城市占25%，二线城市占比是15%，三四线城市占比是11%）。

针对上述难点和挑战，政府工作报告明确提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，盘活存量用地和商办用房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

从笔者调研的情况看，有些城市对于使用保障性住房再贷款有了很好的创新做法，把收储的对象由新房改为老旧房，可以解决收储新房的定价问题，市场称之为“以旧换新”。在一些城市住房的“以旧换新”过程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能购买住房，不能兑现或购买其他商品，开发商将收到的“房票”到指定的机构换取等价的货币资金。以旧换新可以有效促进房地产去库存，提高市场的流动性，可以促进房地产市场的止跌回稳。

另外，存量商品房中，写字楼和商业用房占比较大，政府收储的对象范围可以根据需要适度扩大，将收储的写字楼和商业用房改造成为保障性住房。未开发的土地同样可以作为收储的对象。

第二，把“止跌回稳”作为房地产工作的目标。为了实现化解风险的任务，政府工作报告把“止跌回稳”作为2025年的房地产工作目标。去年9月底的中央政治局会议提出“稳楼市”目标任务，随后出台了降息、降准等一系列宏观政策。在系列政策刺激下，房地产市场的各项指标出现了回升的势头，但大多数城市的二手房价格同比指标仍然处于负值区间，房地产市场止跌回稳的趋势还需要加强。为此，今年的政府工作报告强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。政策如何发力，报告提出了供给与需求双管齐下的政策手段：从需求侧而言，提出“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造”，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；从供给侧而言，要优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

第三，提出“好房子”概念。当前的房地产市场处在“破旧立新”阶段，以“三高”（即高周转、高杠杆、高利润）为主要特征的旧模式已经不适应当前的发展要求，需要构建房地产发展新模式。今年的政府工作报告提出“好房子”概念，其标准是“安全、舒适、绿色、智慧”。房地产发展新模式的轮廓渐渐清晰。

要实现新旧模式的转变，需要制度改革配套。今年政府工作报告提出“有序搭建相关基础性制度”，加快构建房地产发展新模式。与房地产相关的基础制度包括住房制度、土地出让制度及税收制度等。从重要性而言，土地制度和税收制度最重要，但牵一发而动全身。从难易程度来说，住房制度最易获得共识，可能成为改革的突破口，新的住房制度就是“市场+保障”的住房供应体系。

要实现“好房子”目标，还需要注意以下事项：一是完善标准和规范。最近几年，市场已经在探索建设“好房子”，取得了很好的经验，但每个人理解的“好房子”存在较大差异，政府需要完善统一的标准和规范。其次，要有金融、税收、土地等政策的配套，使得高品质住房的开发商和业主均能得到激励。

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