住房城乡建设部24日发布《城市更新典型案例集（第二批）》，包含既有建筑改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区改造等八大类，共计41个案例。其中，绝大多数都清晰列明了总投资额和投资比例。
今年的政府工作报告提出，要“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”。住房城乡建设部表示，接下来，将一体化推进城市体检和城市更新，抓好民生类、发展类、安全类项目，推动建立可持续城市更新模式和政策法规。如何提升社会资本参与度，进一步提高城市更新的可持续性？
四川成都武侯区玉林东路改造前后的街景（成都市武侯区城市有机更新促进中心供图）
始建于20世纪80年代的四川成都武侯区玉林东路，曾经是成都有名的市井生活圈和美食聚集地，然而随着时间的推移，这里开始面临大量老旧街区、院落需要更新，以及交通拥堵、居民人口老龄化、商业逐渐衰败、街区活力减弱等问题。成都市武侯区城市有机更新促进中心城市更新部工作人员焦泽飞介绍，2021年4月，玉林东路特色街区改造项目正式启动，遵循政府主导、专业运营的改造思路，通过街区全面更新改造、业态焕新升级，显著带动了沿线商铺的自主更新和周边人居环境的大力改善，形成了“像成都人在玉林那样生活”的时尚IP。
焦泽飞说：“我们既引进了国际国内知名品牌、创新和潮流品牌零售店，又保留了印刻在原有居民记忆深处的茶楼、美发等生活必需的传统店面，还挖潜了一批新兴业态，比如创意设计、展示展览等，促进街区业态迭代升级。我们还聘请专业运营团队对街区进行全周期管理，创立全国首个‘多业权街区共发展联盟’，联动规划师团队和3000多名居民代表，深度参与项目策划设计。通过专业运营，沿街商户数量由80家提升到153家，商家收益成倍增长，夜间经济占比由35%提升到65%，居民满意度达到90%。正是因为政府主导对街区进行了更新改造，让大家看到记忆中‘老成都’烟火市井文化的新活力，更加激发了商户与居民参与共建、共治的热情，不少老商户都主动出资改造店铺形象，助推形成新型的社区邻里关系。”
改造前后的山东威海火炬八街（威海高区建设局供图）
政府出资，在兜底保障的同时，也撬动了新的增长极；持续推动城市更新项目市场化运作，也是时代赋予的必答题。在山东威海火炬八街，经典漫画中的场景被还原在现实中，拍张与漫画里同样角度的打卡照，成为市民游客的“必选动作”。而他们不知道的是，沿街的38栋建筑始建于20世纪90年代，曾一度面临建筑外立面陈旧、配套设施不足、商业业态匮乏等一系列问题，严重影响了区域风貌。威海高区建设局园林管理科副科长孙琳介绍，山东威海火炬八街更新改造项目按照“政府引导、市场运作、专业运营、有机更新”的原则，成立区属国有企业作为项目的投资、运营主体，进而带动业主自筹资金形成配套，联动升级。
孙琳说：“我们先是由区属国有企业市场融资7000多万元，完善了街区公共服务设施和文旅项目，比如新建停车场、建设林下步道、完善水电暖气等。国有企业投资改善了街区环境、完善了配套设施，也带动了街区周边38家业户投入3000余万元对店面形象、服务设施、产品供给等进行提档升级，在保持街区原有特色和魅力的基础上，实现了风貌焕新、业态升级、人流量持续上涨，助推旅游市场实现‘井喷式’增长；去年，我们新成立5个月的旅游投资公司实现营收过千万元。街区改造带动400多家商户2000余人经营创业，我们还招募储备了40名街区主理人，负责火炬八街的业态布局、品牌引入和商业运营，做到‘一店一特色’。”
江苏无锡蓝系列文化创业园鸟瞰图（受访企业供图）
而在江苏无锡锡山区东亭街道，市场化运作的理念和机制体现得更加淋漓尽致。这里分布着轻工冶炼厂、针织厂、五金厂等诞生于20世纪不同年代的工业遗存，以及部分废弃供销社、蚕种场等老旧单体建筑和民居。而2019年起，在当地政府的引导下，一家民营企业进入江苏无锡蓝系列园区更新项目中来，使用100%自筹资金，对片区实施更新改造，并通过“租金+物业+增值服务+收益分成”的多元化盈利模式，实现了产权人、运营者、政府管理方的合作共赢。蓝园集团董事长兼总裁顾军表示，截至目前，园区整体出租率超90%，项目已全面实现盈利运行，2024年园区营业收入约3500万元。
顾军说：“大概6年前，我们去无锡时就发现这一区域原有的、承载着历史记忆和各个年代，特别是乡镇工业蓬勃发展时期遗留下来的很多建筑，都进入荒废闲置的状态。我们当时就非常看重这些旧有的工业遗存和城市记忆，所以就开始打造这个片区。我们做城市更新做了10多年，一直是滚动式发展。我们在一个地区的投资主要从两个方面去考量，第一个是补差，业态差什么东西，我们把它补上；第二个是补强，有很好的原始基础产业，让它提升到一个新的状态。改造的时候一直秉承‘留形、留痕、留质’原则，留住原来的建筑形态、留住原有的历史痕迹，用现代人的眼光导入新的产业，留住导入产业的质量。”
蓝系列文化创业园一期至三期改造后实景（受访企业供图）
这些城市更新领域的生动实践，均被列入了住房城乡建设部发布的《城市更新典型案例集（第二批）》。案例集涵盖既有建筑改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设、老旧街区改造、城市功能完善、城市基础设施改造、城市生态修复、历史文化传承八大类，共计41个案例。其中，绝大多数都清晰列明了总投资额和投资比例。中国城市规划设计研究院城市更新研究分院院长范嗣斌表示，探索可持续的城市更新模式，要建立政府引导、市场运作、公众参与的更新模式，鼓励产权人自主更新改造，激发社会投资动力；要形成需求和运营前置的更新改造模式，根据需求定供给，增强供给和需求的适配性，实现城市更新的可持续运营。
范嗣斌说：“众人拾柴火焰高，合力推动城市更新。现在很多城市更新工作是有政策支持的，但是支持的内容可能是公共性或者公益性的，希望有一个带动和撬动作用。比如说像‘蓝系列’，政府是打破一些机制障碍，激发了市场，它就可以做起来了。成都玉林路，政府投资了一部分做公共空间的升级改造，带动效应挺好。每一个项目里面都可能有政府的成分，有市场运作的成分，也有一部分居民的成分，能看见这三方的影子。这可能是现在我们希望看到的一种状态，就是政府不是光‘输血’，而是要让这个地方能有自我‘造血’的能力，这样不仅带动了投资，还带动了发展，进入一种良性循环。”
改造后的玉林东路特色街区（成都市武侯区城市有机更新促进中心供图）
住房城乡建设部介绍，从2019年中央部署实施城市更新以来，我国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，增设养老、托育设施近8万个，更新改造地下管网约50万公里，建设城市绿道12万公里，形成一批经验做法。住房城乡建设部建筑节能与科技司副司长张雁表示，城市更新是城镇化发展历史的必然过程，能够推动城市高质量发展，让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
张雁说：“已印发三批可复制经验做法清单和一批典型案例，近期印发了第二批城市更新典型案例，推广政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。下一步，要在一体化推进城市体检和城市更新工作上下功夫，在有力、有序、有效实施城市更新重点任务上下功夫，在推动建立可持续城市更新模式和政策法规上下功夫。我们将编制‘十五五’城市更新专项规划，印发城市更新规划编制工作指南，完善城市设计管理制度，会同相关部门加快完善金融、财税、土地等方面支持政策。持续总结推广城市更新好经验、好做法、好案例，营造全社会支持、参与城市更新工作的良好氛围。”
王泽华 韩民权 刘颖超 钱成
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